事件經(jīng)過

9月23日，胡潤(rùn)中國(guó)百富榜發(fā)布，借助阿里巴巴上市，阿里巴巴集團(tuán)董事會(huì)主席馬云及家族以500%的漲幅、1500億元人民幣資產(chǎn)成為中國(guó)大陸新首富。

而萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林則以50億元之差居于次席。不過，隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將創(chuàng)年內(nèi)港股最大IPO，首富之爭(zhēng)短期或見分曉。億翰智庫(kù)張化東認(rèn)為，在資本市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)建立雙品牌以及獲得較低成本的資金，是萬達(dá)商業(yè)上市的重要原因。此次未打包上市的電商、文化和金融業(yè)務(wù)或?qū)为?dú)上市。

首富之爭(zhēng)年底見分曉

IPO造富神話連續(xù)上演

就在馬云跑到香港為阿里巴巴IPO路演演講的第二天，王健林旗下的核心企業(yè)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已將招股書提交香港交易所。

作為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，萬達(dá)這次上市資產(chǎn)中包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃與管理、酒店經(jīng)營(yíng)等板塊，根據(jù)招股書，截至2014年6月末，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)5040億元，累計(jì)持有物業(yè)1684萬平方米。其中，2014年上半年凈利潤(rùn)49.17億元，預(yù)期全年凈利潤(rùn)不少于199.33億元。

據(jù)悉，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最早將于今年年底在香港掛牌上市，籌資規(guī)模有望在50億到60億美元之間。按照最低發(fā)行10%股份的比例計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的市值最高將達(dá)600億美元。

按公開的資料顯示，本次IPO前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)由萬達(dá)集團(tuán)持股51.07%，王健林直接持股7.93%(另外，王健林妻子林寧持股3.72%)。而萬達(dá)集團(tuán)由大連合興持股99.76%，王健林直接持股0.24%。至于這個(gè)大連合興，王健林直接持有其98%股權(quán)，另外2%由其子王思聰持有。由此測(cè)算出，王健林直接持有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)57.98%的股權(quán)，算上其妻子和兒子的股份，則超過62.88%。

僅計(jì)算王健林直接持有的個(gè)人股份57.98%的價(jià)值，按照萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃IPO目前的最高估值600億美元計(jì)算，王健林的個(gè)人財(cái)富將超過馬云。

也就是說，年底萬達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)上市后，王健林或重回首富寶座。

上市降低融資成本

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書顯示，截至2014年6月末，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還有747.61億元的現(xiàn)金余額，可謂一家名副其實(shí)的“現(xiàn)金奶牛”，既然有那么多的現(xiàn)金儲(chǔ)備，萬達(dá)為何還是如此急迫的上市融資?

對(duì)此，王健林的解釋是主要為了使萬達(dá)成為一家透明的公司，讓市場(chǎng)看到萬達(dá)是一家什么樣的企業(yè)，其次是看清萬達(dá)的財(cái)務(wù)模型，更重要的是看到萬達(dá)的成長(zhǎng)性，因?yàn)槿f達(dá)的產(chǎn)業(yè)都是高增長(zhǎng)。

“除了公司‘透明化’之外，萬達(dá)上市有品牌強(qiáng)化的動(dòng)因，在資本市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)建立雙品牌;此外，在港上市可以獲得較低成本的資金?！眱|翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心副主任張化東昨日接受記者采訪時(shí)如是說。

“從短期來看，萬達(dá)商業(yè)手持現(xiàn)金以及銀行授信額度足以覆蓋一年內(nèi)到期的342億元債務(wù)。但從長(zhǎng)期來看，當(dāng)前萬達(dá)商業(yè)的融資成本約在8.8%左右，2013年的利息支出達(dá)97.98億元——當(dāng)年凈利潤(rùn)才100.86億元。相比之下，其他龍頭房企如萬科、綠地的融資成本僅在5%左右。且萬達(dá)好用高成本的信托進(jìn)行融資，占比達(dá)25%?！睓C(jī)構(gòu)分析師朱一鳴認(rèn)為，高額的融資成本吞噬著萬達(dá)的利潤(rùn)，因此萬達(dá)急需通過上市和海外發(fā)債降低融資成本——這才是多年來萬達(dá)輾轉(zhuǎn)A股和港股間謀求資本市場(chǎng)一席之地的真正原因。

未整體上市“留了一手”?

此前曾有傳言萬達(dá)整個(gè)集團(tuán)將整體上市，根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次的上市架構(gòu)來看，萬達(dá)集團(tuán)旗下眾多的業(yè)務(wù)板塊中，僅包括了萬達(dá)廣場(chǎng)、萬達(dá)城、海外物業(yè)、萬達(dá)酒店集團(tuán)(香港)、英國(guó)圣汐游艇公司;而萬達(dá)院線、大歌星、文化旅游、兒童產(chǎn)業(yè)及百貨和美國(guó)AMC等并不在這一序列。

未能實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市，萬達(dá)是否“留了一手”?

張化東認(rèn)為，購(gòu)物中心、豪華酒店和銷售物業(yè)是組成此次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的主體部分，而沒有納入進(jìn)來的眾多板塊，包括院線、百貨等，尚未到業(yè)績(jī)收獲期，未來都不排除單獨(dú)運(yùn)作上市的可能。

朱一鳴對(duì)萬達(dá)的電商、文化和金融業(yè)務(wù)未能列入上市主題，表示“失望”，認(rèn)為萬達(dá)板塊整體盈利能力下降，產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)模式有待改善。此外，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益較低，未來前景不明。

萬達(dá)從2005年就想要上市，目前擁有兩家上市公司，但是萬達(dá)主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)至今仍未上市。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線甚至都“主動(dòng)”折戟A股IPO。

盡管商業(yè)地產(chǎn)歷來是萬達(dá)集團(tuán)旗下的重頭戲，但在此次萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書中，處處顯露“去地產(chǎn)化”痕跡。王健林也在此前多個(gè)場(chǎng)合表示，萬達(dá)不是單純的開發(fā)商，而是人們線下生活消費(fèi)及文化娛樂的綜合消費(fèi)平臺(tái)提供商。

與萬科爭(zhēng)搶大佬位置

根據(jù)已經(jīng)公布的招股書顯示，按照商業(yè)及住宅物業(yè)合同銷售額計(jì)算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。此外，截至2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總持有面積(包括在建)達(dá)到2950萬平方米，其中已完工1684萬平方米。

今年全年，萬達(dá)要沖刺的是商業(yè)地產(chǎn)收入1182億元，總收入1519億元，資產(chǎn)超過5000億元。

僅從數(shù)字上可以看出，目前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)在國(guó)內(nèi)僅次于萬科，而物業(yè)持有面積(包括在建)已經(jīng)超越全球最大商業(yè)物業(yè)管理公司——美國(guó)西蒙公司2450萬平方米。

房產(chǎn)研究部預(yù)測(cè)，隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)衍生業(yè)務(wù)及新業(yè)態(tài)占比越來越多，未來3~5年內(nèi)銷售額也將實(shí)現(xiàn)較大跨越。

穆迪投資者服務(wù)公司預(yù)計(jì)，隨著下半年收入確認(rèn)的提升，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)EBITDA/利息覆蓋率將重回3倍左右水平。該公司下半年收入確認(rèn)計(jì)劃規(guī)模達(dá)900~1000億元左右，其中90%來自已預(yù)售項(xiàng)目。

張化東表示，雖然萬達(dá)銷售業(yè)績(jī)和萬科有得一拼，但是二者銷售主要來源分別是商業(yè)和住宅，萬達(dá)今年想要在總體業(yè)績(jī)上超過萬科，尚有難度。

網(wǎng)友評(píng)論

馬云成財(cái)富榜最短命首富，屌絲逆襲只能成就一時(shí)，未必成就一世，馬云的阿里巴巴在美國(guó)上市，成就了馬云在中國(guó)富豪榜的首富地位，然而，富豪也都不是一朝一夕成就的，富豪榜第二位的王建林以50億的差距從第一降為第二，但是王健林畢竟雄霸富豪榜首位多年，今天，王者歸來，就在馬云跑到香港為阿里巴巴IPO路演演講的第二天，王健林旗下的核心企業(yè)大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已將招股書提交香港交易所。隨著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將創(chuàng)年內(nèi)港股最大IPO，首富之爭(zhēng)短期或見分曉。